（转自：上海楼市情报）

世界会客厅 虹口北外滩

金茂2025峯脊作品

金茂璞元

主推约120-230㎡3-5房

预计均价16-17万/㎡

户型曝光！

有望7月迎来首开！

今年2月，金茂联手庆隆以89.64亿，竞得虹口瑞虹一幅住宅地块，楼板价达到约11.75万/㎡，地价超过了老静安。

如果有人穿越回一两年前，告诉你这件事，还告诉你2025年徐汇滨江新盘卖19.5万，大家肯定觉得这是个疯子~

近期，绿城潮鸣东方以19.5万/㎡均价入市，比今年刚刚开盘的新盘联动价贵约5万/㎡。内环外的徐汇滨江，价格超过了黄浦金陵路和老城厢，放在传统的房产价值体系中，这绝对是倒反天罡。

最终120套房源获得约215组认购，认购率达到175%。鉴于这个单价以及约6000万的总价，这个认购数据还是让人吃惊。

这215位亿万富翁决策的背后，是对开发商品牌与产品的认可，同时也蕴含他们对城市发展与楼市局势更加深刻的洞察。

当普通人还在彷徨和质疑的时候，他们可能看到了别人没有看到的东西：

城市空间格局变迁、设计新规下产品换代，与后限价时代价格回归分化，三方面力量驱动下，上海楼市正在发生一场深刻的变革。

我们理解了这个内在逻辑，就不会对徐汇滨江的房价和虹口瑞虹的地价感到很惊诧。

如今金茂·璞元即将入市。据悉金茂这次将拿出“代际领先”的产品力，重塑上海豪宅市场新秩序！

金茂璞元世界会客厅实景图

5月10日，金茂·璞元「世界会客厅」即将启幕。此刻，唯有亲临现场，方能读懂这场变革的深意——在金茂·璞元，见证上海楼市一个新的传奇。

1、上海楼市的深刻变革

都能看到的现象是上海土拍“地王”不断，热点板块新房价格不断刷新上限。背后的机理是：三个方面的变化，正在驱动上海楼市进入一个新的时代。

1、城市开发模式转变，豪宅市场进入战国时代

当经济从高速发展变成高质量发展，当人口红利变成人才红利，上海的城市开发模式也势必要相应调整，不再摊大饼扩张，而是聚焦精细化。

一江一河和内环核，就是上海当下的聚焦点。所以我们看到除了北外滩、东外滩、徐汇滨江、世博前滩等成片开发区域，外滩、老城厢、斯文里、徐汇枫林等，都在进行大规模的旧改与城市更新。

这轮内环核的再开发，带来高能产业的升级，城市资源的加密和历史肌理的焕新，不仅重塑了市中心城市格局，也在改变上海的豪宅市场秩序。

继外滩-新天地，陆家嘴金融城-滨江之后，西岸-徐汇滨江、北外滩-瑞虹等“产业+人居”双高地的价值逐渐迸发。上海豪宅市场由此进入多点开花的战国群雄时代。

2、设计新规下产品换代

去年下半年开始，上海新房开始出现底层架空，下沉庭院会所、270度转角飘窗等新设计，今年则出现全飘窗，多阳台、及层高不低于3米等新的升级。

新规下的新房，和存量二手房不是一个时代的东西，已经无法直接做价格比较。

3、后限价时代，价格回归分化

现在新房价格体系的异动，部分原因来自取消限价之后的价格回归与分化。

之前不仅是限价，而且往往执行一个片区新房“一口价”，比如一段时间内顶级豪宅一度都是17.8万。这显然不是市场价值的真实反映。

限价松动之后，综合素质更高的板块，产品力强的楼盘补涨，也是一种合理的回归。

虹口北外滩实景

总结来说，黄浦江轴线与内环核的复兴打破传统价值序列，新一代产品构建代际差优势，优质资产重获价值标尺，空间重构+产品革新+价值重估，这三重变革力量相互叠加形成的共振效应，正在重塑上海房地产的价值坐标系。

这是徐汇滨江价格超过黄浦老城厢的深层逻辑，也是金茂·璞元宅地溢价的内在底气与时代背景。

2、虹口瑞虹的再次焕新

当我们以上海楼市新秩序的视野，重新审视虹口瑞虹板块，就会发现：瑞虹宅地楼板价超过老静安，看似梦幻，实则情理之中。

1、看现状：瑞虹已是比肩新天地的中央生活区

上海的楼市高地，如新天地、前滩、徐汇滨江等，从来都是成片开发而来，唯有如此才能形成统一的城市界面和高端圈层。瑞虹板块也是内环内少有的成片开发区域。

自1996年启动旧改以来，经过近30年的持续开发，香港瑞安主导的约170万方的瑞虹新城已经完美呈现，兼得百年人文底蕴与国际化生活氛围，成为上海内环内中央生活区。

瑞虹新城实景

比如约55万方商业瑞虹天地，由新天地原班团队设计，涵盖“太阳宫”、“月亮湾”及“星星堂”，引入多家首店品牌，成为市级商业时尚地标。

瑞虹天地实景

市中心的成片开发+高端商圈+大公园+纯粹高净值/国际化圈层+城市更新文脉底蕴+交通便利，全上海能够具备如此资源浓度的，除了新天地和瑞虹，我想不到第三个这样的地方~

正因为如此，瑞虹新城六期和七期二手成交价曾经达到17万+，加上税费后购房成本预计18万+，占据上海一线豪宅的“咖位”。

在这一轮上海房价普遍回调30%左右时，瑞虹回调幅度15%左右相对坚挺，最新的成交价依然有14万+，与徐汇滨江部分楼盘不相上下。

2、看未来：瑞虹将与北外滩双轮发展

习总书记将虹口誉为“海派文化发源地、先进文化策源地、文化名人聚集地”。依托内环城市更新和北外滩开发，百年虹口正迎来全新发展纪元。2024年虹口区GDP增速约8.2%位居全市第一，外资增速也是全市第一（数据来源：上海虹口）。

虹口南部北外滩，与中部瑞虹片区，分别是虹口的“面子”和“里子”，双星闪耀，成为虹口的两张王牌。

去年《黄浦江沿岸地区专项规划》发布，北外滩、外滩和小陆家嘴在江河交汇处形成世纪对话，构建世界客厅的金三角。

北外滩地区定位国际航运服务与总部经济，规划建设规模约840万方，是自上世纪90年代上海启动陆家嘴规划建设之后，第二大规模和高能级的市区规划。

从规划来看，北外滩的核心功能是商务办公、公共文化和商业服务，是接待客人的“世界会客厅”，可以说是虹口的“面子”；

瑞虹片区则汇聚高浓度的商业、生态、教育与医疗等生活配套，就是提供日常生活、休闲娱乐空间的“世界起居室”，可以说是虹口的“里子”。

纵观上海每一个优质豪宅板块，都是由“商务产业+品质住区”双轮驱动。比如黄浦中心区，面子是外滩和淮海中路商务区，里子则是新天地的豪宅集群；徐汇滨江也是如此。

在上海市中心空间重构的时代背景下，瑞虹片区凭借成片开发的优势，和与北外滩的相互辉映，得以与老城厢、陆家嘴、徐汇滨江等一起在上海豪宅版图上位居TOP梯队。

3、看金茂：引领瑞虹片区人居新高度

从1999年起势于金茂大厦，到新世纪展卷于北外滩“造城”，再到今年金茂运笔金茂·璞元，金茂沿着黄浦江东西，金茂实现了自己独一无二的2英里，串联陆家嘴、北外滩、瑞虹片区，城市高度、产业高度、人居高度，三座峯并肩而立。

从金茂·璞元的具体位置来看，与瑞虹新城融为一体共享配套，同时距离地铁站更近（就在10号线邮电新村站站口），更有沙泾港天然河道与地块平行，景观优势也更加突出。

更重要的是，瑞虹新城虽然整体品质较高，大城的生活氛围醇熟，但户型已经是上个时代的产物，整个片区也需要新一轮焕新升级！

金茂·璞元作为内环内中央生活区最后一块拼图，已经站在巨人肩上；同时以更佳的位置，划时代的升级产品，必将引领瑞虹片区人居品质达到新的高度！

金茂·璞元缔造的新高度，一定是跨越式的升维。

正如前文所述，金茂·璞元的产品相对于瑞虹等上一代住宅，如同iPhone取代诺基亚，是从理念、公区、景观、户型到科技与智能全方位的革新，是一个时代的更迭。两者不是一个时代的产品，价格也自然没有可比性。

有一句话叫“时代淘汰你，但与你无关”。

这对守旧者很残酷，但对革新者来说，却充满希望。

3、金茂·璞元的“秘密武器”

相信大家和我一样，都对金茂·璞元这次会做出什么样的产品十分好奇和期待。

这是因为，在产品创新与品质兑现方面，金茂值得期待！从十年前的大宁金茂府开始，金茂以科技住宅领军者的姿态，打造的每一座府系产品都是区域内的品质标杆和二手之王，溢价能力堪称传奇。

这一次，金茂首次将成熟的顶级产品力“璞系”引入上海，自我超越的目标非常明确。

璞，为璞玉之意，亦有返璞归真内涵。璞系，立足金茂科技内核之上，更加注重人文与艺术。在北京成都等城市的金茂璞系作品，均浸润着在地化的东方气蕴，一璞一高定。

可以这么理解：每一座金茂府都要维持同样的高标准；但每一座金茂璞系产品都不一样。

比如北京璞逸丰宜的皇城古韵，成都璞逸锦江陶瓷与蜀竹之风等，将“东方韵、国际范、艺术感”三种元素融合，产生强烈而独特的视觉美学与文化风格。

从开发商对金茂·璞元的定位来看，TA要对市场现有豪宅产品形成代际差的降维打击，产品力的升级不是从iphone16到17的微迭代，而是要像智能手机取代板砖机一样的“革命”。

金茂·璞元的产品方案目前还在打磨之中，细节还有待揭晓。但可以这么说，其他豪宅有的比如奢华立面门庭、会所及架空层，国际一线品牌交标等，金茂·璞元都有而且更好，但还有一些其他豪宅没有的优势，至少会有四个方面：

1、折叠虹口，海派美学塔尖作品

虹口是“海派文化发祥地”，金茂·璞元会把百年虹口的文化精粹提炼出来，转化成现代国际的建筑语言与装饰元素，融合金茂科技系统，做一个面向下一个百年的经典艺术作品。

金茂璞元世界会客厅实景图

在北外滩的金茂·璞元-世界会客厅，我们可以初步感受到璞元想营造的那种腔调。

比如背景墙用非遗“七宝缂丝”工艺制成的刺绣墙布，墙面铺贴的手工砖，非遗绒绣工艺制作的罗马帘，还有采集提篮桥市声、码头汽笛等上海记忆之声，再通过通过算法生成动态变化的背景音律，等等

金茂璞元世界会客厅实景图

人文、艺术与科技的融合，这种高阶感很难用文字来描述，但身临其境能够真切地感受到，金茂璞元的气质格调与其他豪宅的不同。

2、景观园林垂直化

与上海其他豪宅相比，金茂·璞元会在景观上做了一次大的升级。

总体来说，是改变传统景观平铺直叙的做法，将景观垂直化，营造社区内部高低起伏的地形和多样化的植物形成森林般的景观，并应用瀑布、溪流等自然元素进行点缀，并且加入漫步动线及空间体验。

在重庆成都等地的璞系作品中，实景呈现的景观园林无不让人陶醉。

重庆金茂·璞印金开实景图

3、红线之外的景观升级

另外，据说金茂·璞元还会把项目周边城市界面焕新升级，和社区形成一个统一的高端氛围，业主还未归家就能感受到璞元的气场。

这种做法，在上海其他豪宅项目中也极少看到。

4、户型的创新迭代，非常值得期待

在国家推行“好房子”设计新规下，上海最近开始出现了全飘窗、270度转角飘窗和多阳台等户型创新突破，提高了套内的实得率，一定程度上也打开了我们对于户型创新的想象空间。

据悉，金茂·璞元的户型设计，将会再次升级优化，让人真正的眼前一亮！

项目户型从建面约125㎡到235㎡，当听到125㎡户型也能做到真正的一梯一户，我的脑袋里也充满了问号：户型到底怎么设计的？

好在，悬念快要揭晓了~

写在最后

在“面子”北外滩与“里子”瑞虹板块的交叠中，金茂·璞元的登场注定是一场“豪宅进化论”的华丽演绎。

TA不仅是虹口内环的居住革新，更是上海楼市价值重构的缩影——以颠覆性产品力为矛，以百年虹口复兴为盾，在时代的风口上划出一道耀眼的轨迹。

当徐汇滨江以19.5万/㎡刷新认知，金茂·璞元约11.75万的楼板价也并非疯狂，而是对城市核心资产价值的精准锚定——它是设计新规下的创新范本，是后限价时代的价格回归宣言，更是虹口从“海派文化发祥地”迈向“全球国际生活场”的里程碑。

金茂·璞元「世界会客厅」已正式开放，也欢迎大家预约到现场感受，了解最新的第一手信息！