户外炫光致机器人“失明”、安防需求碎片化难解、小额报销流程繁琐…… 这些长期困扰物业空间运营的痛点如何破解？近日，万物云于上海举办的睿见大会2025“睿见・灵石” 圆桌论坛上，多位行业专家齐聚，聚焦AI技术赋能路径，探寻存量资产盘活方案。

受访者 供图

AI破解痛点，重塑空间运营效率

当前，写字楼、商业中心、住宅社区等空间载体已从增量扩张转向存量竞争，传统“开发——销售”模式难以为继，向共生共创的运营模式转型成为行业共识。本次圆桌论坛以 “存量时代的突围与共生：智慧空间的韧性考验”为主题，汇聚资产持有方、技术提供方、物业服务方及学术机构代表，共同解码存量资产盘活核心逻辑。

“存量时代的核心命题，是让既有资产具备抗风险、可复原的韧性。”论坛引导人、人文财经观察家秦朔以芦苇与大树为喻，阐释韧性内涵：狂风过后大树易折、芦苇可复，这意味着空间运营韧性，关键在于跨越周期的保值增值能力与应对不确定性的快速响应能力。

与会嘉宾一致认为，政策引导下的存量盘活，已突破单纯资产处置范畴，而是通过科技与服务深度融合，重构空间运营逻辑与价值体系。其中，AI 技术的落地应用，正为空间韧性建设提供具象化解决方案，从场景痛点切入推动行业效率革命。

万勋科技创始人王峥分享，AI技术使机器人光线识别能力提升1至2个数量级，低成本户外清洁、安防机器人得以普及，有效化解环境不确定性带来的运营挑战。高仙科技创始人程昊天则表示，大模型与深度学习技术的突破，实现了分散的物业清洁、安防需求集中处理，推动安防机器人从概念走向规模化应用。

AI对园区运营商与物业服务企业的效率提升效果更为直观。南京万谷集团董事长刘煊表示，产业园区传统物业模式采用“按面积配置人员”的静态管理方法，服务质量高度依赖人力投入，且既有数字化系统多以展示功能为主。与万物云合作引入 AI 系统后，物业服务效率大幅提升，物业成本显著下降，服务品质保持稳定。

万物云董事长朱保全披露办公室场景的变革实践：“过去100元报销需经8人审批，如今AI可自动生成合同，流程大幅简化，大量员工从繁琐审批中解放，转岗培训已成为企业新课题。”

深圳大学与万物云联合实验室主任朱家松则通过 “软硬兼施” 的案例展现AI多元价值。软AI层面，招生咨询系统可自动提取关键信息，高效响应碎片化咨询需求；硬AI层面，管道检测机器人可深入地下排水管道等高危环境自主巡检，规避人员伤亡风险，同时推动地铁夜间检测实现自动化升级。

人机协同，引领物管行业未来趋势

在存量运营深度转型过程中，行业仍面临诸多现实挑战。

刘煊坦言，园区运营商的核心困惑在于“80% 的科技孵化器未真正做好产业服务”。市场上行期可依赖招租模式生存，当前则亟须AI技术助力，通过筛选企业潜力数据、优化供应链对接，实现数据资产证券化。

朱家松指出技术落地的关键瓶颈：“目前10 万㎡地图模型已提升机器人非标场景适应性，但建筑规划设计多以人的使用需求为导向，人机共存需要建立新标准，例如机器人充电位、通行通道的预留规划。” 他同时提到，机器人与AI大脑的协同效能仍有提升空间，“数据已能反哺地图构建，但事件处理仍需人工介入”，亟待通过开放接口标准或组建行业联盟，破解场景碎片化难题。

对于未来3至5年的空间运营范式，与会嘉宾普遍认为，人机协同将成为核心形态。

刘煊预判，机器人将逐步替代90%的标准化流程，“专业分工界限将逐渐模糊，员工将转型为处理剩余10%复杂任务的‘万能工’”。程昊天认为，AI工具闭环落地将带来显著效率提升，“尽管AI难完全替代人工，但行业变革趋势不可逆转”。朱保全则透露，计划将灵石系统拓展至电力、交通等工业领域，挖掘跨行业附加值。朱家松则畅想，未来空间将实现 “主动响应用户需求，而非让用户适应空间”。

秦朔在总结时强调：“AI 为存量博弈时代带来了增量星光。”他指出，存量资产盘活不仅需要科技赋能，更要坚持投资于人，“物业人员的转型发展、用户体验的持续升级，才是空间价值提升的根本所在”。

南方+记者 柴亚娟