光明城站将迎来重磅商业落子！近日，深圳市光明区投资控股集团有限公司发布了一则招标公告，称拟在光明城片区建设类似山姆、开市客等高端仓储式会员制商店。这一消息，为光明区商业升级按下加速键。

作为深圳北部中心、科学城核心承载区，光明近年迎来产业与人口的双重爆发：“十四五”期间，全区社会消费品零售总额突破1332 亿元，万达广场、蓝鲸世界、大仟里等商圈客流、营业额持续攀升，商业发展成效显著。但伴随常住人口突破140万人规划上限、高层次人才加速集聚，光明商业配套“总量不足、分布不均、高端缺位”的短板日益凸显。

在“十五五”开局的关键节点，光明如何加快补齐高端商业短板、优化空间布局，将人口红利有效转化为消费增量？为此，南都·奥一网“走好新时代网上群众路线大调研——与城市对话”栏目邀请、人大代表、政协委员、行业专家等开展深入研讨，为光明打造深圳建设国际消费中心城市的样板区献智献力。

走访：光明商业的四大“成长烦恼”

近日，奥一新闻记者深入光明区多个街道、多处商圈及居民区走访发现，光明区正面临“成长的烦恼”。一边是科学城建设如火如荼，产业、人口狂飙突进；另一边却是商业配套不足、高端业态稀缺，成为制约“留才”“聚气”的关键短板。

商圈分布失衡，期盼大型商业体

近年来，光明区积极推进大型商业体规划建设，形成凤凰城、红花山、光明中心区三大核心商圈。截至2025年，全区商业总体量已突破268万平方米。

凤凰城商圈稳居光明高端商业核心，涵盖蓝鲸世界、万达广场等大型商业体，商业面积超20万平方米，周边企业超1100家，辐射全区高端消费需求。

红花山商圈以光明大仟里为核心，商业面积达15万平方米，作为光明首个一站式购物中心，辐射马田、玉塘、公明等街道，主打生活化、家庭日常消费，人气居高不下。

光明中心区商圈迎来关键突破，光明星河COCO City于2026年4月30日全面开业，“五一”假期销售额超1700万元、客流量超60 万人次，成为区域消费新地标。叠加光明城站拟引入高端仓储式会员制商店，光明街道商业能级持续抬升。

新商业资源持续发展，但也面临高度集中，分布失衡的问题。

目前，光明一共有6个街道，其中新湖、公明、玉塘等街道大型商业体缺失。位于新湖街道的科学公园片区，商业配套严重不足。多个住宅项目已集中交付，深圳科技馆开馆后“五一”期间接待游客近15万人次，即将开业的国际美术馆也将进一步放大人流效应。但该片区商业配套被市民多次投诉 “极其不成熟不完善”。此外，玉塘街道主要依赖勤诚达K+广场支撑，公明街道更以简单商业业态为主，难以匹配区域发展定位。

勤诚达K+广场外景。

楼市火热人口翻倍，社区商业外卖火热

光明区正经历由“产业大区”向“综合性新城”的快速转型。这一转型的核心驱动力是人口的快速增长与高素质人才的密集导入。然而，与人口增速形成鲜明对比的是，商业配套的建设周期较长，规划调整相对滞后，导致在特定时段和特定区域内，影响了居民的生活便利度，也制约了区域消费潜力的完全释放。

数据显示，2018年光明区常住人口62.50万人，2026年增至 140.57 万人，8年增长124.9%。户籍人口平均年增速达18.53%，位列全市首位。人口快速增长带来消费需求井喷，但商业配套建设难以同步跟进。

从住宅与商业建设周期来看，住宅建设周期约2年，而商业综合体从拿地到开业需3-5年，时间差导致大量新建小区交付后，居民长期依赖社区底商与小型便利店，生活便利性不足。

新房市场的火爆印证人口导入速度。据乐有家数据，2024年光明一手住宅预售网签6186套，年底库存去化周期缩短至8.43个月。2025年光明一手住宅预售网签5272套，成交数量居全市第四。2026年一季度，光明区新建商品房销售面积同比增长16.2%，商品住宅去化周期不足12个月，已连续17个月保持全市行政区最低。光明中心区（光明街道）、凤凰城/高铁站板块（凤凰街道）、公明老城区（公明街道）是新增楼盘的主要聚集区。其中，龙湖·观萃、中建·观玥名邸、满京华·金硕悦府等热门楼盘凭借优越的地段和产品力，实现了“日光”销售，反映出市场对光明居住价值的高度认可。这些新盘的集中交付和“光盘”，意味着大量新增人口将在短期内涌入这些区域，对周边的商业、教育、交通等公共资源将形成集中考验。

热点楼盘集中交付，大量新业主入驻催生即时消费需求。居民“想逛街没去处，想消费只能点外卖”成为常态。饿了么平台的数据显示，在2025年暑期（7月至9月期间），光明区的外卖业务呈现出爆发式增长：日均活跃用户达22.7万，日均订单数近10万单，环比增长超过70%。这一数据在侧面印证了区域内餐饮和即时零售需求的旺盛。虽然高温天气和消费券发放是短期刺激因素，但深层原因在于部分新兴片区的线下商业配套尚不完善，居民在无法便捷到达大型商超或餐饮聚集区时，更倾向于选择外卖服务。

另一方面，年轻群体更倾向于线上消费、即时零售和体验式消费，这对传统的线下实体商业提出了更高的要求。如果商业体不能提供足够的吸引力和便利性，消费者很容易转向外卖或其他线上渠道。

高端业态稀缺，如何让消费留在光明

“在光明工作，却选择在其他区居住或消费”——这是记者走访中听到的高频感慨。光明区虽已聚集多所高校及科研院所，但“产强城弱”的矛盾正削弱人才黏性。

在玉塘街道勤诚达小区，配套的勤诚达K+广场本应是社区商业核心，但现场可见：外置打卡楼梯污损明显，垃圾桶外摆、小吃摊占道至商场入口；商场仅两层，二层多为空置或低客流的培训机构；儿童在电梯口逆行玩耍却无管理人员干预。

勤诚达K+广场内，两名孩子在电梯口玩耍，现场无管理人员劝阻。

公明街道天虹商场同样观感一般，外观老旧，设计过时；地面停车场入口墙面密密麻麻贴满各类广告，观感杂乱，与“大型商场”的定位形成反差。

“高端商场十分看重人流、消费力等指标，光明目前缺乏匹配高端人才需求的商业场景。”一位受访者直言，城区气质取决于规划，光明想要留住高端人才，不仅要有优质企业，更要有相匹配的生活娱乐配套。“买不到奢侈品”“找不到一家设计感买手店”……不少在光明工作的人才选择跨区居住、消费，“工作在这里，生活在别处”的割裂感削弱了区域归属感。

光明大仟里是光明首个大型商业体，马田、玉塘、公明等街道的居民常来此逛商场。该购物中心虽然人气旺，但也存在高端业态稀缺，难以满足多元消费需求。

奥一新闻记者在大仟里观察到，工作日工作时间，逛商场的大部分是推着婴儿车的家庭；晚间饭点时段，餐饮区排队现象普遍，但非餐饮区域人流稀疏。

在光明开店的刘女士向记者吐槽：“光明（西部）大点的商场也就大仟里，反反复复逛早就腻了，平时饭点吃饭排队人特别多。”每到夜间，商场关门后，周边几乎没有成熟的夜间消费场景，居民休闲去处寥寥无几。

光明大仟里外景。

在光明工作的一位工程师坦言：“女朋友爱逛街，我们常去南山、福田的商场；朋友来深圳，也基本约在关内。”光明几个大商场的品牌同质化严重，缺乏新鲜感，难以满足辖区高品质、多元化的消费需求，导致部分消费外溢。

市民盼主题活动，消费转化能力有待提升

走访观察发现，光明区内商圈活动策划频次较低，主题化、系列化营销较少。相较于南山、福田商圈常态化的节庆活动、IP展陈与周末市集，光明多数商场活动密度不足，节日节点氛围营造偏弱，整体客流主要依赖周边社区居民，跨区吸引力有限，消费转化能力不足。

“在光明住了快十年，想买高奢品牌，要开车一个多小时去南山、福田。”自媒体博主梁女士坐在大仟里咖啡厅内告诉记者。她偏爱深业上城、海岸城一类商圈，自然环境、写字楼、商业无缝衔接，通勤、休闲、出游一体，商场打卡点位多、周末活动丰富。反观光明商圈，几乎没有多少主题活动。

梁女士表示：“刚过去的母亲节、520都没有什么预告和活动。”商场缺少节日策划，入驻品牌也无布置动力，商圈客流大多仅来自周边常住居民，很难吸引外区人流。

“朋友聚会约光明？基本没人应。”受访者的自嘲背后，是光明文旅商联动的缺失。尽管光明以“乳鸽”闻名，但随着市区同类店铺增多，专程驱车打卡的游客减少；大仟里一餐厅内，从长沙来探亲的王女士与从南山赶来的同学彭女士均表示：“来深圳旅游首选大鹏看海，商圈消费还是选关内。”

监制：陈文定 王佳

策划：任笑一

统筹：陈璐璐 刘晨

采写/摄影：南都·奥一新闻记者 蒋清君 余悦 王童 刘正方