租下商铺本想大干一场

却因经营不善被迫提前退租

房东要求赔偿违约金、房屋占有使用费、招商损失等

租户却认为金额过高

双方各执一词

法院最终如何认定？

其中又涉及哪些法律问题？

（图源网络 侵删）

基本案情

某物业公司为某建设公司所有的一商业体提供招租代理和物业服务。

2023年，程先生被招商信息吸引，在物业公司的协助下，很快与建设公司签订了一份为期十年的商铺租赁合同。合同对装修免租期、租金支付、违约责任、租赁物返还等事项均作了详尽约定。签约后，程先生预付了两年租金，将商铺装修成餐饮店，自行经营。可惜生意并不景气，店铺一直处于亏损状态。2025年2月，程先生向建设公司发出退租申请。

建设公司认为其提前退租属于违约，程先生必须先赔偿损失并腾退返还房屋，才能办理解约手续。程先生认为建设公司要求的赔偿数额过高，无奈之下自行腾退了商铺，将钥匙交给相邻商铺的租户李某保管，并通知了物业公司。

物业公司工作人员回复“收到”，但一直未去领取钥匙。直到2025年4月，物业公司为检查房屋向李某借用钥匙，之后便一直将钥匙保管至今。

由于程先生提前退租，建设公司要求其根据合同约定支付违约金、房屋占有使用费、招商损失等共计13万余元。程先生拒绝支付，被建设公司诉至法院，要求赔偿上述损失。

法院审理

1. 根据合同约定提前退租确属违约

蒲江法院经审理认为，程先生与建设公司签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。程先生在没有合理事由的情况下提前退租，确属根本违约，作为守约方的建设公司有权行使法定解除权，解除租赁合同。程先生也应当按照合同约定支付租金、赔偿损失、腾退房屋等。

2. 出租人接收钥匙时承租人已实际履行腾退义务

房屋租赁合同中，合同解除后，承租人应返还房屋；出租人则应在合理期限内及时接收房屋，避免损失扩大，否则不得就扩大的损失请求赔偿。

本案的争议焦点在于：程先生腾房后未直接将钥匙交还建设公司，而是交给案外人保管并通知物业公司，这一行为能否认定为妥善履行了腾退义务？

庭审中，建设公司认为，物业公司不具有代其退租、领受房屋和钥匙的权限，故程先生的行为不算完成腾退返还义务。

法院经审理查明，从建设公司与物业公司签订的招商代理合同和证人证言等证据来看，物业公司实际上为建设公司提供物业服务、招商服务，还开展租赁工作，服务范围具有综合性。租赁期间一直是物业公司与程先生联系支付租金、退租等相关事宜。程先生有理由相信，物业公司具有代建设公司管理和控制案涉房屋的权限。

因此，程先生在腾退房屋并将钥匙交付案外人保管并通知物业公司，且物业公司回复“收到”后，即可认定其已向建设公司履行了返还房屋的义务。

此后，建设公司一直以程先生未赔偿违约损失为由，怠于核实房屋现状，迟延领受房屋，为程先生退租制造障碍，未能及时止损。由此产生的损失，应由建设公司自行承担。

综上，法院依法判决驳回了建设公司关于房屋占有使用费的诉请，对建设公司主张的招商损失等其他合理损失予以了支持。目前，该判决已生效。

法官提醒

房屋租赁合同解除后，合同权利义务虽已终止，但双方当事人仍应严格履行法定的后合同义务，秉持诚实信用原则妥善处理后续事宜。

承租人的核心义务是返还房屋。返还时应当保持租赁房屋及其附属设施的自然完好状态（正常损耗除外），并足额结清租赁期间产生的租金、水电费、物业费等各项应付费用。同时，要彻底清理房屋内遗留的个人物品，主动配合出租人办理房屋交接手续。若逾期腾退或拒不返还，不仅需承担继续履行的义务，还须依法支付房屋占有使用费。

出租人依法负有减损义务。合同解除且房屋具备收回条件时，出租人应及时接收房屋、查验设施状态，并积极采取合理措施对外招租，避免房屋长期空置导致损失扩大。若出租人无正当理由拖延收房、消极不作为，或者故意设置障碍阻挠承租人履行返还义务，继而主张高额房屋占有使用费，那么对于因出租人未履行减损义务而扩大的损失部分，人民法院依法不予支持。

综合：成都中院、蒲江法院

来源：山东高法