3月31日，绿城中国业绩发布会上，董事会主席刘成云判断：房地产行业仍在筑底企稳的关键阶段，新旧模式、新旧动能的转换仍在继续，行业的重构尚未完成。

刘成云表示，高品质的居住需求始终存在。"行业筑底过程对绿城来讲既是挑战，更是优秀企业锤炼内功、积蓄力量的机会。"优秀项目的头部效应会更加凸显，市场销量正在向位置好、产品力强、性价比高的项目集中。

绿城2025年的年报，某种程度上印证了这个判断。

合同销售额2519亿元，行业第二。一、二线城市销售占比升至84%。新增货值1355亿元，比上年多出近300亿。现金632亿元，覆盖短债2.6倍。在克而瑞2025中国房地产产品力排行榜上，绿城排第一。

短期利润承压是事实，股东应占利润0.71亿元，管理层也坦言2026年仍有压力。但这份年报里更值得拆的，是利润之外的那些变化。

财报里的安全垫

利润压力的根源，是2021年及以前拿下的那批高价地。

彼时市场在高位，拿地成本锁死。结转周期恰好落在行业最冷的2024和2025年。这批项目进入交付结算，毛利率承压几乎是注定的。

绿城的选择是主动加速去化，推动货值结构优化。

2025年全年，2021年及以前的库存去化约328亿元，占自投销售成交比21.5%，同比提升9.4个百分点。与此同时，降本增效也在同步推进，年内成交费率降至0.52%，折合节约中介费约2.7亿元。截至年底，剩余未售货值约2300亿元，其中2021年及以前项目占比约一半，且这个比例在逐年下降，整体货值结构持续改善。

49亿元减值也不是被动计提。代理行政总裁耿忠强在业绩会上说，减值对象基本全部来自2021年之前的库存项目。当期利润受到影响，但资产质量在加速改善。

财务安全垫撑住了这轮主动调整。截至年底，短债247亿元，较上年减少69亿，占比降至18.6%，创历史新低。现金632亿元，是短债的2.6倍，较2024年的2.3倍继续提升。融资成本持续走低，2025年全年总借贷加权平均融资成本为3.3%。

这个财务状态意味着绿城有余量按自己的节奏推进去化，不需要非理性降价。在行业普遍面临流动性压力的背景下，从容去化本身就是竞争力。而绿城之所以能做到从容，除了财务余量，产品力带来的去化确定性同样关键。年内54个首开项目平均去化率69%，回款率101%，维持行业标杆水平。好产品自带流速，这是绿城敢于主动调整的底气。

年度净利润23亿元和归母0.7亿元之间的巨大落差，绿城也做了解释：部分高利润结转项目是合作项目、绿城股权比例不高；合联营公司方面绿城承担亏损11亿元；集团层面管理费用由绿城单方承担。“不存在将利润转移给少数股东或合作方的情况。”

利润基本处于底部区间，但新项目的毛利率数据摆在那里，修复的窗口已经可以看到。

“质变”的底牌

2025年绿城最值得看的变化不在利润表。

先看投资端。新增项目从42个跃升至50个，新增货值1355亿元，同比增长267亿。数量不是重点，结构才是。一、二线城市销售占比84%，同比提升5个百分点，长三角占比71%。在杭州、苏州、西安等14个城市的销售额排名当地前五。

耿忠强在业绩会上说：绿城的投资策略已经从“聚焦好城市”转向“只看好项目”。没有绝对的好城市好板块，只有好项目。一些能级比较低的城市里也有利润率超过两位数的项目。

这个思路的变化很关键。在缩量市场中，项目层面的判断力比城市能级的标签重要得多。

至于2026年投资工作，耿忠强透露，拿地规模初步定在1000亿元。投资原则是守牢安全底线、做一成一，兼顾现金流与利润，不片面追求单一维度的指标。

产品端的进化更值得关注。

2025年是绿城成立30周年。《绿城中国好房子产品标准2025》包含270条核心准则，90%严于国标，条款更新率37%。在克而瑞2025中国房地产产品力排行榜上，绿城排第一。北京和樾玉鸣项目首开即成为北京套数、金额双冠王，销售均价突破10万元/平方米，在高端市场验证了品质溢价的可行性。

在行业普遍依赖渠道分销的环境下，绿城的产品力正在转化为实际的成本优势和定价权。无论行业处于周期的哪个阶段，过硬的产品力都是穿越调整期最核心的能力。

副总裁李骏给出了2026年的自投销售预期：期初货值约2300亿元，结合计划新增的1000亿元货值，力争完成1300亿元左右的销售目标。他对市场的判断是，政策端“好房子”将成为关键发力点，预计2026年下半年核心城市有望直接回稳。

考核机制也跟着动了。2026年，2021年及以前存量合同、住宅长库存、车位尾盘等去化指标直接挂钩年度奖金。重难点项目设专人专岗，整售回购、商改住、化解合作纠纷，能用的方式都在用。

耿忠强说2026年是“近年来最具挑战性的一年”。李骏说下半年核心城市有望回稳。

绿城现在做的事情，本质上是在行业筑底期积蓄力量——以财务安全垫支撑从容去化，以投资精度锚定未来利润率，以产品力夯实市场确定性。当行业真正走向回暖，率先完成这轮调整的公司，会最先受益。

绿城这份年报最值得看的，不是利润数字，而是三件事：财务安全垫支撑的从容去化、投资精度锚定的未来利润、产品力夯实的市场确定性。

当行业真正走向回暖，率先完成这轮调整的公司，会最先受益。

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