当前，房地产行业面临的困难主要有流动性安全承压、行业规模下降、资产减值、债务风险加重等。房企如何走出当前困境？“求生存”成为房企现阶段的经营核心，主要是增强流动性、保持适度投资，确保经营安全。具体为加大去库存力度，盘活存量商品房和闲置土地， 加快资金回笼；精选优势城市、优质小规模地块，保持适度投资；充分利用金融支持政策，改善资金状况；借鉴成功经验，化解债务风险。

行业困境：流动性安全持续承压，债务风险仍在蔓延

（1）房企到位资金连续下降，存量债务规模保持高位，流动性安全持续承压

由于行业的重资产特性，房地产企业现金流风险容易出现在土地储备、市场环境、融资环境、刚性支出、高库存积压大量资金等多个关键环节。

图：房企现金流问题产生原因

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房地产开发企业到位资金连续四年下降，销售回款对房企的资金支撑持续减弱。2025年，房地产开发企业到位资金9.3万亿，同比下降13.5%，房企到位资金规模已经连续四年下降，这意味着房企现金总流入规模持续收缩。从到位资金结构来看，以定金及预收款、个人按揭贷款为核心的销售回款类资金占比持续收缩，表明销售回款对房企资金链的支撑作用持续减弱。

图：2021-2025年房地产开发企业到位资金规模变化

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图：2021-2025年房地产开发企业到位资金各项占比

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房企存量债务规模庞大，行业流动性风险仍将维持高位。2026年房企债券到期规模7311亿元，绝对规模仍然处于高位，行业偿债压力依然巨大。结构上境内债偿还压力加大，成为行业信用风险的重点。内生现金流造血能力疲软、融资渠道极致分化、债务重组推进受阻、资产处置渠道不畅等多重约束，共同导致房企存量债务化解难度持续加大，行业流动性风险仍将维持高位。

房企债券发行到期比持续维持低位，以债养债的传统发展模式正在失效。我国房企债券发行到期比连续三年低于50%，企业需要用现金来偿付公开市场债务，债券到期偿还压力巨大，行业债券融资端出现大幅缺口，房地产行业传统“以债养债”的高杠杆、高周转循环模式正在失效。

图：2023-2026年房企债券到期规模

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图：2022-2025年中国房企债券发行到期比

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（2）规模下降，资产减值，债务风险加重

行业整体规模大幅下降，对房地产企业的财务状况形成了系统性、持续性的影响。2025年全国商品房销售额为83937亿元、房地产投资额为82788亿元，相比2021年的历史峰值下降幅度分别是超过50%、接近40%。行业规模的持续回落，直接导致房企营收规模同步大幅下行，打破了企业原有财务预算与资产负债结构的平衡；同时规模效应的持续消退，使得房企固定的开发、管理、融资等成本无法通过更大的业务体量有效摊薄，单位项目盈利空间持续收窄，行业整体毛利率与盈利水平持续下行，多数房企陷入持续性经营亏损。

市场深度下行驱动房企资产减值，引发企业盈利持续承压。当前房地产企业资产减值仍处于高位释放周期，市场需求持续疲软、房价下行导致项目可变现净值持续低于账面成本，叠加合作方信用违约，推动房企大额计提减值。房企风险由现金流量表向资产负债表转移，延缓行业良性循环构建进程。由于市场持续深度调整及房价下跌，房企风险从短期流动性缺口，转向资产端与权益端的根本性恶化，很多房企进入资不抵债状态。部分上市房企发生债务风险，经营受到较大冲击，上市房企退市情况频繁发生。多家出险的H股上市房企因债务问题及内部财务梳理无法闭环，导致房企无法按时披露定期财报，直接触发交易所强制停牌规则，最终触发强制退市条款。

图：全国商品房销售额、房地产投资额占比（亿元）

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图：2022-2025年上市房企退市数量

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“求生存”策略：增强流动性、保持适度投资，确保企业经营安全

（1）加大去库存力度，盘活存量商品房和闲置土地，加快回笼资金

积极利用收购存量房政策机遇，加速项目被收购。2026年政府工作报告指出“着力稳定房地产市场”，“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。其一，房企可以积极利用地方收购存量房的机遇，接洽地方政府，促成存量房的收购。近两年多地通过发行专项债收购存量商品房。其二，房地产企业也可以积极关注高校收购存量商品房用作学生宿舍的机遇。学校收购存量商品房用作学生宿舍的模式后续或在更多城市跟进落地，成为存量房去化的新渠道。

表：收储存量房案例

探索多渠道盘活存量商品房。当前，部分房地产企业也在持续探索通过“商改住”、“住改租”等多种模式，扩宽盘活存量商品房的渠道。2026年3月，政府工作报告也提到鼓励多种盘活模式，房地产企业可以更加深入地探索多渠道盘活存量商品房。

表：房企探索存量商品房盘活情况

收储也是盘活闲置土地的重要方式。2024年11月，自然资源部发布了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地。2025年3月，自然资源部和财政部联合下发通知指出，要更好支持运用专项债券开展土地储备工作。2025年全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超5500宗，总土地金额超7500亿元。

土地调规是房地产企业盘活存量资产、破解项目开发困局的重要抓手。针对房地产行业存在的闲置土地资源浪费、盘活难度大等问题，2024年6月，自然资源部、发改委联合下发《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》，支持企业对闲置土地进行规划调整、转让合作，或由地方政府依法收储。用途调整、容积率调整、建筑高度调整、用地性质复合化是常用的土地调规方法。

（2）精选优势城市核心板块，关注小规模优质地块，保持适度投资

开发企业精选优势城市与核心价值板块进行适度投资，既能促进资金流动、确保业务正常运转，又能以“新”带“旧”、化解不良资产。小规模地块资金占用量小、开发周期短、资金回笼快，可打造差异化的稀缺产品，企业可通过快速规划、快速建设、快速销售进而实现资金回笼。从近五年土地市场成交数据来看，中小型地块成交占比呈持续攀升态势。

图：2021-2025年40城成交宅地不同规划建面宗数占比

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图：2021-2025年40城成交宅地不同规划建面溢价率走势

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（3）充分利用金融支持政策，改善企业资金状况

有息债务展期政策的落地，能够有效缓解房企短期偿债压力。近年来，央行、银保监会多次提出，支持金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，对开发贷款、信托贷款等存量有息债务进行合理展期。这项多次延续的房企有息债务展期政策，核心是缓解房地产企业短期偿债压力，防范债务违约风险，为房企短期防控偿债风险、促进经营基本面修复提供了帮助，也为长期债务优化、模式转型争取了时间。企业要积极推进有息债务展期，缓解即期偿债压力。

“白名单”政策助力企业资金环境改善。“白名单”机制的持续完善，有助于企业资金环境改善，对保障项目交付、稳定购房者购买新房的预期均有积极作用。房地产企业用好“白名单”政策，精准对接地方房地产融资协调机制平台。

（4）积极主动寻求债务化解方案，借鉴成功案例，解决债务问题

积极主动寻求方案，借鉴成功经验，推进债务重组。通过梳理完成债务重组的典型企业，主要有以下共同特征：首先积极主动寻求债务化解方案，其次在债务重组方案的设计上具备多元性、灵活性与可选择性，然后企业制定切实可行的长期发展规划，再者确保核心经营团队保持稳定，推动企业恢复正常生产经营秩序。

图：典型房企债务重组方案

应用多种工具、设计多元方案，满足不同债权人诉求。首先，以“债务展期+降息+利息减免”为基础必用工具，通过拉长期限、下调利率、减免罚息锁定重组缓冲窗口期。其次，凭借债转股、以资抵债、信托受益权抵债等非现金抵债工具为核心实现债务实质性削减。再者，辅以折价现金要约回购、小额债权优先兑付平衡债权人差异化诉求，降低重组方案表决阻力。

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