在深圳华强北的核心商圈，那个曾经在老深圳人眼里亮了24年的圣廷苑酒店招牌，数月前悄然更换为现代简约的“城际酒店”。

从深圳圣廷苑到城际酒店，这场“翻牌”的意义远不止于单个物业的“翻新”。它不仅折射出存量酒店资产在新时代下面临的普遍挑战，更清晰地展示了一条通过与成熟的连锁酒店品牌合作，实现高星存量资产价值重估与运营效率提升的可行路径。

行业困局

老牌高星酒店如何突围？

开业于2001年的圣廷苑酒店，是深圳首批五星级商务酒店之一，曾获“金枕头奖”“十大会议酒店”等多项荣誉，堪称华强北商圈的“门面担当”。

然而，与许多同期高星酒店一样，它也面临着设计老旧、产品老化、客源单一（多来自低价协议用户）、人力和运营成本居高等问题。持续的高成本低回报，成为了业主方寻求转型的直接动因。

圣廷苑的处境并非孤例。近年来，消费市场趋于理性，消费者对星级评价体系逐渐“祛魅”，转而追求高性价比的优质体验。与此同时，高星酒店数量呈下降趋势，平均房价与出租率亦面临压力。

据文旅部数据，截至2024年第三季度，全国五星级酒店较2020年减少114家，平均房价降至599.72元，同比下降4.78%，平均出租率仅为60.73%。

面对经营压力，资产处置成为一些业主的选择。据迈点研究院统计，2024年第三季度共有163家酒店被拍卖，但仅9家成功交易，流拍率高企。这既反映了资产方回笼资金的需求，也揭示了市场对这类资产估值与未来潜力的谨慎态度。

然而，挑战的另一面往往蕴藏着机遇。在供给侧结构性改革与当前低租金周期的宏观背景下，占据核心城市优质地段但经营不善的存量酒店，其“好位置”与“好物业”的价值正在被重新审视。

如何通过专业改造与高效运营，将存量资产的优势与当前的市场需求、高效的商业模式重新链接，实现资产价值的激活，成为中高端酒店市场集体关注的重点。

价值重估

资深投资人为何看好“翻牌”机遇？

据悉，此次决定接手圣廷苑改造的合伙人中，有一位正是深耕酒店行业多年的资深投资人张培松，曾参与过华住旗下汉庭、全季等多个酒店品牌的投资。

多年的投资加盟经验让他敏锐地觉察到，作为原五星级酒店的圣廷苑，其酒店本身的建筑结构、硬件设施基础良好，优越的地理位置（地处深圳华强北商圈、汇聚超3200家科创企业），让周边的商旅需求持续旺盛且稳定，为后续整体的高效改造及运营，天然提供了“好物业”“好位置”的基础。

张培松的投资逻辑与华住集团创始人季琦曾提出的酒店投资模型“两个三好”不谋而合。

“两个三好”，第一个是“好位置、好租金、好产品”，是项目筛选的核心标准，明确了投资成功的先天条件。第二个则是“好物业、好品牌、好品质”，进一步定义了“好产品”的价值维度，构成了后期运营与溢价的基础。

这“两个三好”标准最终为张培松及其合伙人提供了决策的标尺。在业主方寻求转型、市场进入低租金周期的背景下，有机会以符合当前投资回报模型的租金条件锁定长期合约，这构成了关键的“好租金”条件。

基于此，最终盘活圣廷苑的关键就落在了如何引入能带来“好品牌”与“好品质”的专业操盘手，并打磨出符合市场的“好产品”上。

精准匹配

为何“城际酒店”是华强北的最优解？

2025年10月28日，“城际酒店”的全新标识在这一地标性建筑上正式点亮，一场历时六个月的“翻牌”手术宣告完成。改造后，酒店开业前三个月爬坡期的平均入住率已超80%。

众所周知，粤港澳大湾区素来是中高端酒店的兵家必争之地。在中高端连锁品牌比比皆是的当下，新生的“城际”酒店为何成为了华强北的最优解？

首先，是区位与品牌内核的深度匹配。华强北作为核心交通枢纽与商业地标，完美契合城际“交通枢纽+地标选址”策略，其源自德国包豪斯血统的“高效、舒适、质感”基因，也自然融入区域高浓度的商务氛围。

其次，定位切中商务差旅需求。城际以“五星服务，四星价格”精准对标商务客差标预算。改造方案直击科技企业核心需求：客房数量相对精简并优化房型配置与面积；保留泳池、健身房等功能区；同时将部分宴会厅改为中小型会议室，使商务会议空间增加43%，并配备远程会议系统。

至此，凭借“商务效率+成本控制+品牌辨识度”的组合优势，城际酒店完成了对华强北商旅生态的精准占位。

事实上，其成功并非偶然。自2024年深圳福田中洲湾城际酒店作为中国旗舰店开业，确立品牌标准化运营模板起，城际品牌3年内在全国布局超百家门店，这既验证了产品模型的市场竞争力，也恰恰与深圳的“效率基因”同频共振。

系统赋能

华住如何保障“可复制的成功”？

圣廷苑的成功转型，背后离不开的是华住集团一套成熟、可复制的存量资产焕新系统能力。这种系统化改造能力并非一日之功，而是建立在多个标杆项目验证之上的成熟模式。

例如：在旅游属性更强的成都春熙路，停业多时的成都老牌四星级酒店——银河王朝大酒店“爆改”为全国规模最大的桔子酒店。改造后377间客房长期保持超80%出租率。

桔子成都春熙路天府广场店

又如在上海外滩，通过“美仑美奂”品牌升级上海东方商旅酒店，保留并升级其独特的文化美学基因，实现奢华服务的现代化表达，房价从不足400元提升至近1000元。这些都证明了华住“精准定位+高效改造”的方法论，既能重新焕活核心区位的高星物业，又能依据市场属性匹配最适品牌。

上海外滩东方美仑美奂酒店

得益于华住强大的供应链体系和标准化的改造模块，圣廷苑整体改造仅用时6个月，比行业常规周期缩短了1个月时间，显著降低了投资方的资金占用成本。

标准化的运营体系亦为改造后的酒店带来了效率的显著改善，这种提升并非以牺牲服务品质为代价，而是通过中央化预订、数字化工具和精细化运营标准，将复杂的高星酒店运营简化为可复制的流程，实现人效和坪效的优化。

同时，华住会超3亿的会员池，为开业后的顺利爬坡及稳定收益提供了稳定的客流支持。

行业启示

让资产回归“投资属性”

从圣廷苑到城际酒店的转型，是一个观察行业趋势的窗口：高星酒店的价值衡量标准，正日益从“面子”和“配套”，回归到“里子”和“回报”。

季琦提出的“五个深刻变革”——从微房量到中房量、从单体到连锁、从星级到品牌、从大城市到县城、从房地产配套到投资回报——正在行业中加速上演。

中国市场拥有大量占据黄金位置但经营维艰的存量酒店，它们构成了一个“需要被重新做一遍”的广阔市场。而在这个重新做一遍的过程里，不是简单的降级或翻新，而是一场深刻的价值重构：

通过专业的品牌、产品和运营赋能，将这些资产的区位优势、硬件基础，与新时代的消费需求、效率标准重新连接，从而释放其合理的商业价值。

圣廷苑的“翻牌”，如同一盏信号灯，为存量时代高星酒店资产指明了突围方向。

告别“老朋友”固然令人感慨，但告别之后的新生，正是一条更健康、更可持续、更符合商业本质的新旅程。这不仅是华强北的故事，也是整个中国酒店业在供给侧结构性改革大潮下的共同命题与集体进化。

文/黄海珊